به طور کلی پیش‌بینی روند قیمتی مسکن در کشور وابستگی بسیاری به متغیرهای کلان همچون رشد نقدینگی، نرخ تورم و رشد اقتصادی کشور دارد. این مهم بر همه‌ی ارکان ساخت مسکن مثل مصالح ساختمانی و سازه‌های فولادی همچون تیرآهن و میلگرد اثرگذار بوده است. پس اگر بخواهیم به طور دقیق به بازار مسکن نگاه کنیم، باید این درک را داشته باشیم که به جهت رشد اقتصادی اندک طی دهه‌های گذشته، مسکن از یک کالای مصرفی تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای شده که بازدهی نسبتا خوبی برای سرمایه‌گذاران خود دارد. عامل مهم دیگری که باعث رشد قیمت مسکن شده است کاهش نسبی جمعیت روستانشین و افزایش ساکنین شهرهاست.
در واقع با افزایش جمعیت به طور کلی و مهاجرت مردم از روستاها به شهرهای بزرگ تقاضای مسکن افزایش داشته و سرمایه‌گذاری در آن به نظر منطقی بوده است. از طرفی با توجه به محدودیت زمین، با افزایش تقاضای آن قیمت به شدت افزایش می‌یابد. طی چند دهه اخیر نیز بازار به صورت دوره‌ای نسبت به متغیرها واکنش داده است. در این مقاله سعی می‌کنیم با تکیه بر روند قیمت در گذشته تحلیلی از روند قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ ارائه کنیم.
ساخت و ساز و معاملات مسکن در سال ۹۹
در سالی که گذشت حجم معاملات نسبتا خوب بود و حجم معاملات نسبت به سال قبل آن یعنی سال 98 بالاتر برآورد شده است؛ البته بخشی از معاملات مسکن به جهت وجود تقاضای مصرفی در این بازار همواره برقرار است، اما در سال‌های رونق این حجم تقاضا افزایش پیدا می‌کند. همانطور که در نمودار مشخص است، از ابتدای سال 96 تا آبان سال 99 سیکل رونق بر بازار مسکن حاکم بوده و قیمت میانگین مسکن در این دوره از حدود متری 5/4 میلیون تومان تا حدود 4/28 میلیون تومان رشد (یعنی رشدی در حدود 531 درصد) داشت. حجم معاملات مسکن در شهر تهران طی دو سال گذشته در نمودار زیر مشخص است و می‌توان رشد و کاهش آن در این دوره را دید. تعداد پروانه‌های صادره برای ساخت‌‌ساز نیز می‌تواند دید خوبی از رونق یا رکود بازار مسکن به ما بدهد، اما متاسفانه آمار کامل و جامعی در این مورد وجود ندارد و یا در صورت وجود مربوط به سال‌های گذشته است و شرایط امروز بازار مسکن را برای ما تصویر نمی‌کند.
نمودار آمار معاملات مسکن از سال 97 تا 99
پیش‌بینی ساخت و ساز مسکن در سال جدید
همواره دوره‌های رکود مسکن با رکود در ساخت و ساز همراه بوده است. به طور ساده‌تر هنگامی که حجم معاملات در بازار مسکن کاهش پیدا می‌کند در واقع معامله‌گران و فعالان این حوزه شرایطی برای کسب سود و بازدهی دراین بازار نمی‌بینند؛ در نتیجه اقدام برای اخذ پروانه ساخت کم می‌شود و درکنار کاهش حجم معاملات، حجم ساخت و ساز نیز کاهش چشمگیری پیدا می‌کند. در اواخر دوره رکود معاملات مسکن ساخت و ساز به آرامی افزایش پیدا می‌کند و سازندگانی که در این دوره اقدام به ساخت می‌کنند، به سود خوبی می‌رسند. در سال 1400 بازار مسکن در دوره رکودی خود قرار خواهد داشت و همانطور که در نمودار پیداست بهای تمام شده هر متر مربع ساختمان در حدود ۵ میلیون تومان است. با احتساب نرخ بهره پولی که برای ساخت طی هر پروژه صرف می‌شود و پولی که بابت بهای زمین پرداخت می‌گردد، سود حقیقی چشمگیری در شرایط حال حاضر برای سازندگان مسکن وجود ندارد.
نمودار بهای تمام‌شده مسکن از سال 94 تا 1400
قیمت میلگرد و تیرآهن، پرکاربردترین فلزات در ساختمان‌سازی
قیمت محصولات فولادی بسته به نوع اسکلت ساختمان تاثیر بسزایی بر بهای تمام شده مسکن دارد. به طور کلی میلگرد در اسکلت بتنی و تیرآهن در اسکلت فلزی مصرف دارد. اگر ساختمانی دارای اسکلت فلزی باشد هزینه فولاد آن به همان نسبت بیشتر خواهد بود اما بتن مصرف شدت در آن کمتر خواهد شد و سرعت ساخت وساز و وزن بنا کاهش خواهد یافت. برای مثال پیش‌بینی می‌شود ناحیه حرکت قیمت میلگرد در سال ۱۴۰۰ کمی وسیع باشد. از نظر ما طبق جدول زیر محدوده حرکت بیلت از حدود ۶۵۰۰ تومان تا حدود ۱۴۹۰۰ تومان است. اگر حدود ده درصد به این ارقام اضافه کنیم به اعداد ۷۲۰۰ تا ۱۶۵۰۰ برای دامنه حرکت قیمت میلگرد می‌رسیم؛ اما اگر فرض کنیم قیمت میانگین دلار در حدود ۲۱۰۰۰ تومان و قیمت میانگین بیلت CIS نیز در حدود ۵۷۰ دلار باشد، احتمالا قیمت میلگرد ده درصد بالاتر از میانگین دامنه بیلت و در حدود ۱۱۰۰۰ تومان الی ۱۲۰۰۰ تومان قرار گیرد.
https://ahanonline.com/product-category/میلگرد/قیمت-میلگرد/نمودار قیمت میلگرد در سال 98 و 99
تاثیر رکود و تورم بر بازار مسکن
اگر به طور دقیق به این دوره رونق و رکود توجه کنیم، در حال حاضر در پایان این دوره هستیم و وارد رکود بازار مسکن شده‌ایم. مساله بسیار حائز اهمیت این است که دوره‌های رکود و رونق همواره به طور میانگین حدودا ۶ سال به طول انجامیده؛ به طوری که تقریبا نیمی از این دوره شش‌ساله فاز رکود بازار و سه‌‌ساله بعدی فاز رونق بازار بوده است. اگر شرایط سیاست‌گذاری کلان کشور تغییر اساسی کند، احتمالا این دوره‌ها کندتر خواهند شد. به طوری که اگر رشد نقدینگی کند شود و در نتیجه آن تورم کمتری تجربه کنیم احتمالا رشد سریعی در قیمت مسکن نخواهیم داشت و همین نبود نوسان قیمت در این بازار موجب می‌شود، تقاضای مصرفی دلیل اصلی تغییر قیمت در بازار باشد نه تقاضای سرمایه‌ای. در سال جدید پیش‌بینی می‌شود رشد نقدینگی بیش از 40 درصد باشد و برای نرخ تورم نیز ارقامی در حدود ۳۰ الی ۴۰ درصد محتمل است. البته باید این نکته را در نظر گرفت که اثر نقدینگی به طور همسان و یکنوا خود را نشان نمی‌دهد و ممکن است با وجود تورم ۴۰ درصدی در سال جدید، قیمت مسکن و بهای تمام شده ساخت آن کمتر از نرخ تورم رشد کند و یا حتی کاهش داشته باشد. طبق تجربه هنگامی که بخش واقعی اقتصاد ایران رشد می‌کند و تولید کالا و خدمات در کشور افزایش می‌یابد، صنعت ساختمان وارد رکود می‌شود و جذابیت خود را از دست می‌دهد.
نمودار تغییرات قیمت مسکن در 30 سال گذشته
توضیحات: پیش‌بینی قیمت مسکن
پیش‌بینی قیمت مسکن در تهران و دیگر شهرها
از آنجایی که قیمت مسکن همواره چسبنده بوده است و دیرتر از قیمت سایر کالا و خدمات به رشد نقدینگی واکنش نشان داده است. انتظار داریم در این سال نیز قیمت مسکن علی‌رغم کاهش تقاضا و افزایش عرضه، کاهش چشمگیری نداشته باشد. از طرفی احتمالا شاهد افزایش اجاره بهای مسکن خواهیم بود و این افزایش مانع کاهش قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ خواهد شد. شرایط اما برای همه شهرها و مناطق یکسان نخواهد بود. احتمالا در بعضی مناطقی که رو به رشد و رونق هستند همچنان افزایش قیمت خواهیم داشت. برای مثال قیمت مسکن و زمین در شمال کشور همچنان رو به رشد خواهد ماند. از جمله عوامل مهم در این مساله سهولت دسترسی و حمل و نقل از پایتخت به این نقاط و شرایط آب‌و‌‌هوایی معتدل و مطلوب است. در تهران نیز رونق ساخت و ساز و معاملات در برخی مناطق حاشیه‌ای و تازه ساخت محتمل است. از دلایل این مساله می‌توان به افق سرمایه‌گذاری روشن در این مناطق و پایین بودن قیمت اشاره کرد. احتمالا اما قیمت مسکن به طور میانگین رشدی در حدود ۱۰ الی ۲۰ درصد در سال آینده تجربه خواهد کرد و این رشد کمتر از نرخ تورم خواهد بود.
جمع‌بندی؛ رونق یا رکود؟
در این مقاله سعی کردیم عوامل موثر در قیمت مسکن را ذکر کنیم و تحلیلی از روند پیش روی بازار مسکن ارائه دهیم. اگر بخواهیم به طور خلاصه آینده محتمل برای بازار مسکن را در یک سال پیش رو نشان دهیم باید به این نکته اشاره کنیم که موتور اصلی قیمت و معاملات در این بازار تورم است. با تکیه بر بودجه پیشنهادی دولت و شرایط کلان کشور این موتور نه تنها کند نشده بلکه سریع‌تر از گذشته در حال حرکت است؛ در نتیجه قیمت اسمی و قیمت حقیقی مسکن همواره رو به رشد خواهد ماند. اما در چند سال آینده احتمالا بازار مسکن در دوره رکود خود خواهد بود و کمتر از دیگر بازارها رشد و بازدهی خواهد داشت. حجم معاملات و ساخت و ساز نیز به جهت کاهش صرفه اقتصادی این بازار رو به نزول و رکود خواهد رفت.
انتهای پیام / 105
دریافت صفحه با کد QR